Rumah Subsidi atau Komersial? Mana yang Lebih Bertahan di Tengah Krisis Properti?

2024-12-04 13:14:49

Perbandingan rumah subsidi dan rumah komersial. Sumber: Detik.com

Industri properti Indonesia saat ini tengah menghadapi tantangan berat. Penurunan daya beli masyarakat, kenaikan harga rumah, dan beragam kebijakan pemerintah menjadi faktor-faktor yang memengaruhi pasar. Di tengah kondisi ini, perdebatan mengenai pilihan rumah subsidi atau rumah komersial semakin relevan. Mana yang lebih bertahan di tengah krisis properti? Mari kita analisis keduanya berdasarkan data terbaru.

Penurunan Penjualan dan Dampaknya

Menurut data Leads Property, penjualan rumah di Jabodetabek mengalami penurunan signifikan pada 2024. Hingga kuartal III, total rumah yang terjual hanya sekitar 7.000 unit, jauh lebih rendah dibandingkan 14.000 unit pada 2023. Hingga akhir tahun, penjualan diperkirakan hanya mencapai 10.000–11.000 unit, mencatatkan penurunan sekitar 25%. Penurunan ini dipengaruhi oleh daya beli masyarakat yang melemah serta kenaikan harga rumah.

Harga rumah, terutama di kawasan Jabodetabek, terus meningkat. Riset menunjukkan, Depok mencatat kenaikan harga tertinggi sebesar 12%, diikuti Jakarta sebesar 5%, dan Bogor 3%. Kenaikan harga ini memengaruhi daya serap pasar, terutama untuk rumah komersial, yang harganya kian tidak terjangkau bagi sebagian besar masyarakat.

Apa itu Rumah Subsidi?

Rumah subsidi adalah program pemerintah untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) memiliki hunian layak. Dengan harga yang relatif terjangkau, mulai dari Rp162 juta hingga Rp200 jutaan, rumah subsidi menawarkan tenor cicilan hingga 20 tahun dengan bunga tetap maksimal 5%. Selain itu, pembeli rumah subsidi juga dibebaskan dari Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

Namun, rumah subsidi memiliki beberapa kekurangan. Lokasinya sering berada di pinggiran kota, jauh dari pusat aktivitas ekonomi. Ukurannya pun relatif kecil, dengan luas bangunan berkisar antara 21 hingga 36 meter persegi. Meski demikian, bagi masyarakat dengan penghasilan di bawah Rp7 juta per bulan, rumah subsidi tetap menjadi pilihan utama karena kemudahannya.

Apa itu Rumah Komersial?

Berbeda dengan rumah subsidi, rumah komersial ditawarkan tanpa batasan kriteria penghasilan pembeli. Rumah jenis ini umumnya memiliki lokasi strategis, ukuran yang lebih luas, serta spesifikasi bangunan yang lebih baik. Selain itu, pengembang rumah komersial sering menambahkan fasilitas seperti taman bermain, pusat olahraga, atau keamanan 24 jam.

Namun, harga rumah komersial jauh lebih mahal, terutama di kawasan Jabodetabek. Beberapa pengembang bahkan menurunkan harga hingga 50% demi menarik minat pembeli. Contohnya, sebuah rumah di Sawangan, Depok, yang awalnya dihargai Rp1,5 miliar, kini dijual hanya Rp800 juta. Meski begitu, pengajuan KPR untuk rumah komersial dikenakan suku bunga normal, dan uang muka yang dibutuhkan lebih besar, yakni minimal 20% dari harga rumah.

Mana yang Lebih Bertahan di Tengah Krisis?

Di tengah penurunan daya beli, rumah subsidi tampaknya lebih bertahan dibandingkan rumah komersial. Program subsidi pemerintah, seperti Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bersubsidi dan pembebasan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), menjadi penopang utama pasar rumah subsidi. Sebaliknya, rumah komersial menghadapi tantangan lebih besar karena harganya yang tinggi dan target pasarnya yang lebih kecil.

Namun, rumah subsidi pun tidak lepas dari masalah. Banyak masyarakat yang salah persepsi terkait program rumah gratis, sehingga menunda pembelian rumah subsidi. Selain itu, pengembang rumah subsidi juga menghadapi tantangan dalam menyesuaikan spesifikasi bangunan dengan harga yang terjangkau.

Pilih Sesuai Kebutuhan!

Baik rumah subsidi maupun rumah komersial memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing. Rumah subsidi cocok bagi mereka yang memiliki keterbatasan finansial dan tidak terlalu memprioritaskan lokasi atau ukuran rumah. Di sisi lain, rumah komersial lebih cocok bagi mereka yang menginginkan hunian dengan kualitas bangunan lebih baik dan lokasi strategis.

Dalam menghadapi krisis properti, pilihan terbaik tergantung pada kebutuhan dan kemampuan finansial masing-masing individu. Melakukan riset mendalam, berkonsultasi dengan ahli properti, dan mempertimbangkan rencana jangka panjang adalah langkah penting sebelum memutuskan untuk membeli rumah.